Vamos a hablar acerca de un tema, que muchos clientes y compradores tienen dudas en el momento de hacer las transacciones de compraventa de sus propiedades que es la línea de tiempo o el tiempo que se tarda en todos los trámites y cuál es el paso a paso dependiendo la forma de pago.
Vamos a hablar de las dos formas usuales en las cuales se componen y son pago de contado y pago con crédito, de esta manera vamos a ver los dos ejemplos para que ustedes puedan ver cuáles son los pasos que se llevan a cabo en cada uno de los procesos para que tengan muy en cuenta que debe hacer cada una de las partes, tanto compradores como vendedores.
El primer paso en el proceso de compra y venta de vivienda cuando es de contado es el acuerdo de venta que no es otra cosa más que cuando las partes llegan a un acuerdo y se definen todos los aspectos de la negociación, súper importante, el precio las condiciones y los tiempos, lograr que las dos partes se encuentren en un punto de partida.
Vamos hablar en términos de semanas para que todos tengamos claro esta línea de tiempo cual puede llegar a ser la totalidad del tiempo que demore él proceso.
Segundo, pago de arras
En este momento el cliente comprador separa el inmueble con un porcentaje dependiendo la negociación puede ser un porcentaje o de un valor ejemplo:
el 1% 5% o 5 millones 10 millones dependiendo directamente del precio de la propiedad y son valores que son un abono el precio NO son valores adicionales y están reglamentadas por la ley colombiana con relación al pago de arras confirmatorias o de refacción normalmente se firmó un acuerdo.
Tercer paso: la firma la promesa de compraventa cuando no hay un tercer involucrado es decir cuando no hay crédito de por medio, el proceso de compra de firma de la promesa compraventa se da casi de manera inmediata, es el documento que normalmente se auténtica ante notaria, dónde quedan todos y cada uno de los puntos establecidos del proceso de la venta, desde los valores, fechas de entrega si hay que hacer algún arreglo o todos los componentes que tengan que ver con el proceso y en qué momento de debe firmar escrituras, en qué momento se hace la entrega formal o si hay que hacer algún tipo de documento adicional para soportar la venta. Acá estamos hablando ya en la semana tres desde el punto de inicio en nuestro proceso.
A continuación, sigue el punto más importante en términos de legalización que es la firma de la escrituración, este proceso se lleva a cabo por medio de cualquier notaria del circuito de notarias de Colombia, sin importar si la propiedad está ubicada en un espacio, en un sitio, una ciudad se puede llevar a cabo en cualquier notaria. Lo importante es cuando reciben la documentación para hacer el proceso de escrituración hay que entregar una lista de chequeo de documentos del inmueble, como las escrituras que están vigentes, si hace parte de propiedad horizontal presentar la paz y salvo de la administración, así como también del municipio donde tribute y tenga obligaciones la propiedad, al igual que, lógicamente, todos los documentos de compradores y vendedores.
La firma de la escritura la hacen la notaria y ellos notifican la fecha y la hora en la cual se va a llevar a cabo de acuerdo a lo que se planteó la promesa de compraventa.
Cuando el proceso de la firma escritura es firmada por el notario ya aprobada se traslada a la superintendencia de notariado y registro que donde el estado registra la transferencia al inmueble, y queda a nombre del nuevo comprador este es un proceso de carácter burocrático y del estado por lo tanto es muy importante que tengamos en cuenta que los tiempos los mandan y los ordena en ellos y no se atiene a la voluntad de compradores ni vendedores.
Cuando hacemos la entrega formal del inmueble es decir decantamos todo el proceso de pagos de legalización de pago de impuestos y la propiedad formalmente es de la persona que la adquirió de acuerdo a los tiempos que se contemplaron en la firma la promesa de compraventa y el documento escrituración la persona puede disfrutar de su nueva propiedad.
Esto ocurre aproximadamente en la línea de tiempo normal en la semana nueve a diez qué quiere decir es un proceso de pago de contado, contando con todos los tiempos.
Ahora vamos a ver venta a crédito que no es otra cosa más que cuando tenemos un tercero el cuál va ser el financiamiento del inmueble ya sea por crédito hipotecario o por leasing habitación.
En esencia son los mismos pasos de la compra “pago de contado” pero hay algunos puntos claves en los cuales intervienen bancos y las entidades que nos colabore en el proceso que hemos tiene muy presente que hace creció sin el tiempo sea más extenso.
Semana uno de acuerdo como lo vimos en la compra de contado es el punto de partida y es cuando las partes llegan a un acuerdo de cómo se va a vender el inmueble el precio las condiciones normalmente se firma un documento para que la persona que iba a comprar tenga la certeza que el inmueble se reserva durante el tiempo que va a durar todo el proceso para el desembolso del crédito de igual manera el vendedor y la certeza que su propiedad se va a presentar todo el proceso con la entidad bancaria súper importante y en este momento y como punto de partida contar con la carta de aprobación de crédito a nombre de la persona que ha adquirido el crédito hipotecario o leasing.
Punto número dos; vamos a la semana en el estudio de títulos qué quiere decir esto la persona que va a comprar y que tiene su crédito aprobado recoge toda la documentación de parte del vendedor del inmueble y lo presenta al banco para que éste a su vez comienza hacer todos los estudios y análisis para que la propia falta probar que el primer tema el estudio de títulos es decir revisar la legalidad de la propiedad que no tenga ningún tipo de proceso pendiente con la justicia ni deuda que no tenga ninguna afectación que impida su transferencia de manera inmediata.
Segundo el cálculo la liquidación de los pagos que deberá hacer el cliente comprador al banco para que proceda con los estudios y los peritajes.
Tercero el peritaje avalúo todas las entidades bancarias tienen sus equipos que se encarga de visitar el inmueble calificarlo evaluarlos y dar un valor final que sustenta el crédito que se levantaría por último después del peritaje y la aprobación de la propia el banco normalmente entrega una carta definitiva de crédito en donde el monto sale aprobado exactamente y a la persona que va a comprar sabe el monto exacto qué hacer entrega por la entidad financiera.
Posterior a este proceso que puede tardar, en algunas entidades bancarias de dos a tres semanas que firman la promesa de compraventa para este ejemplo estamos diciendo que entre las semanas cinco y seis se puede llevar a cabo este trámite al igual que cuando se hace de contado ya es el documento legal que finiquitar todos los detalles de la venta, los tiempos, la entrega los valores y las condiciones generales de acuerdo a lo que el banco aprobó.
Posterior a este proceso directamente de su oficina de la entidad bancaria que estén en proceso a la notarial la cual se va a llevar a cabo la firma la escrituración este proceso ya podemos estar hablando de la semana ocho nueve si no tiene contratiempos o sea que corregir ningún tipo de documentación ya la notaria en sus procesos propios notifican a los compradores y vendedores y los citan para que vaya en el horario que ellos estipulan para la firma respectiva la escritura es importante tener en cuenta que este punto también se vuelve a devolver al banco la escritura para que fuera firmada la hipoteca por el representante legal de la entidad entonces puede llegar a tardar un poco más de lo que se tarda en un proceso de compra venta y compra.
Después de estar firmada la escritura por parte del representante legal del banco la notaria y recibe la documentación y la remite a la superintendencia de notariado y registro para que lleve a cabo todo el proceso final de registro las anotaciones tanto en la compra como de la anotación de deuda que se genera la hipoteca por eso es importante lo que decíamos que cuando la ventas a crédito los tiempos son más largos.
